新华财经北京9月16日电（记者高婷）15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式实施。目前我国城镇租房人口已达2亿多，租赁市场日益庞大。如何在激烈的市场竞争中抓住国家培育市场化、专业化企业的机遇，成为住房租赁企业不得不深入思考的问题。
业内人士普遍认为，住房租赁企业在整个租赁市场中起到“压舱石”和“助推器”的作用，是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量；随着《条例》的实施，合规企业将获得更多长期发展机会，住房租赁企业应善用数字化手段等不断创新，做好政策协同，运用REITs等金融手段盘活存量资产，实现可持续发展。
《条例》创新提出市场主体“分类监管”模式合规企业的“春天”来了
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说，此次《条例》制度创新的一大亮点是将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管。
在这四类市场主体中，赵庆祥认为，住房租赁企业在整个租赁市场中起到“压舱石”和“助推器”的作用。通过专业化、机构化的经营方式，住房租赁企业解决了传统租赁市场信息不对称、服务无标准、权益无保障的核心痛点，也是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量，是连接政府、业主、租客和资本的核心节点。
龙湖集团龙智资管华北区域总经理房浩文接受记者采访时表示，目前企业关注到租赁市场存在的三个问题：一是房源供给质量参差不齐。部分个人房东或小型机构提供的房源存在设施老化、装修污染等问题，租客居住安全和健康难以保障；二是租赁关系稳定性不足。房东单方解约、随意涨租、克扣押金等现象时有发生，租客维权成本高、周期长，难以形成长期稳定的居住预期；三是行业监管与服务标准缺失。部分小型经纪机构存在“高收低租”“长收短付”等违规操作，甚至卷款跑路，严重损害了租客和房东利益，扰乱了市场秩序。
“《条例》的出台对上述问题实现了全面覆盖与精准回应，为解决行业痛点提供了清晰的法律依据，也为市场健康发展划定了‘红线’与‘底线’。”房浩文说，在《条例》出台前，龙湖集团旗下长租公寓品牌——龙湖冠寓已建立起覆盖房源获取、装修验收、合同签订、运营服务全流程的合规管理体系。后续企业将继续以合规经营为基石，全面对标《条例》要求。
《条例》明确规定国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，同时加强对住房租赁企业的规范管理。这对于一直以来以合规经营见长的企业来说，无疑意味着将迎来行业更大的发展机遇。“这些企业从2016年开始就进入租赁市场，积累了丰富经验，在一些大城市都有机构布点，随着《条例》的实施，它们将获得更多长期发展机会。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。
虞晓芬说，此前像龙湖等持有“重资产”的企业，可尝试通过REITs等金融工具转变成“轻重结合”的投资者、运营商。通过整合各方资源，在租赁社区构建良好生态，为年轻租户提供多元化增值服务，一方面为企业带来发展机会，更为重要的一点是，也是房地产企业转型的一个很重要的赛道。开发是短期现金流，而租赁业务是长期现金流、稳定现金流，“轻重结合”能够全面提高企业抗风险能力，构筑起企业发展的“护城河”。
数字化探索、政策协同、盘活存量让企业在2亿多市场站稳脚跟
根据中指研究院监测数据，截至2025年8月31日，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为139.8万间，占整体市场份额仍较小。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说，从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间，推动专业的住房租赁企业发展将有助于提升住房租赁产品品质及服务质量，促进住房租赁市场高质量发展。
住房租赁企业在激烈市场竞争中需要哪些抓手？数字化手段就是其中之一。
“利用大数据是大型住房租赁企业应具备的能力，大数据帮助企业精准客户定位、进行设计优化等，如通过捕捉居民进入房间后的行为数据，优化房间空间与功能设计以提高舒适性。”虞晓芬说。
数字化探索也贯穿了魔方生活服务集团自2009年成立至今16年的发展之路。魔方生活服务集团首席技术官常海松说，魔方打造了集白领公寓管理、宿舍管理、物业管理、商业管理等租赁大社区运营数字化解决完整方案，并进一步将运营场景与AI大模型深度结合，推出AI智能营销、AI智能定价、AI智能客服等一系列智能产品与功能。目前，魔方形成了11大核心子系统，覆盖房源管理、租务管理、财务结算、智能安防、客户服务与政府协同，共计超过300+功能模块。此外，魔方还对外输出住房租赁行业全套数字化解决方案，截止目前已服务行业大型住房租赁运营机构近百个。
龙湖冠寓以数字化技术为“支撑”，提升运营效率与透明度。租客可通过龙湖App实时查询房源信息（包括户型、面积、租金、配套设施等）、签订电子合同、缴纳租金、提交维修申请，所有操作均留痕存档，确保信息公开透明。
自如坚持以O2O科技为核心，推出自如业主App等，为业主实现免费估价、在线签约、收益管理服务；面向租客，自如支持找看签住等全流程线上化。推出面向家庭用户的全屋智能租赁解决方案“灵之智能”，通过AI技术深度应用与硬件生态整合，覆盖多种家庭生活场景，打造智能化生活空间。
在与政府协同方面，自如数智化已应用在合同备案、租赁房源动态管理等多个方面。如合同备案，根据各城市监管要求，租客在线完成合同签署后，系统会自动对合同关键条款进行合规性审核，并与住建部门租赁监管平台实现实时对接，大幅提升备案效率；魔方则围绕《条例》合规要求，通过接口与各地政府住房租赁相关服务、管理平台进行无缝对接，实现房源信息和租客变动实时同步、租赁合同自动备案，大幅降低人工操作和差错率。同时，通过和银行对接，魔方实现租赁业务信息报送、资金监管数据处理等全自动化处理，确保符合《条例》第三章对住房租赁企业的各项具体要求。
此外，在我国城市发展步入存量提质增效期的背景下，能否高效盘活存量资产，已成为决定企业未来发展的关键。龙湖集团龙智资管在“非居改租”领域积累了丰富经验，并形成了多元化、可复制的创新盘活模式。如北京熙悦天街店与国企合作盘活存量资产；天津南开王顶堤店将高校闲置宿舍改造为保租房；北京郭公庄地铁站店创新通过政企联审机制，将低效商办改造为示范性保租房，发挥“自持地块+存量改造”优势，为行业提供了可借鉴的路径。
中海商业发展有限公司专业高管、中海凯骊酒店管理公司总经理饶胤说，随着各地“十四五”期间保障性租赁住房目标的实现，预计未来几年住房租赁市场供给规模将趋于理性。从保障性租赁住房供应看，全国已筹集租赁住房超535万套，核心八个城市开业量接近40万间。预计未来租赁住房市场将形成“市场化+保租房”双轨并行的局面，以此满足日益增长的租房需求。此外，已上市发行的保障性租赁住房REITs表现良好，为行业构建了完善的退出闭环，叠加国家发展改革委发布的REITs新规落地，“我们有理由相信在《条例》的支持下，租赁住房行业的未来一定美好且多彩。”饶胤说。
上海易居房地产研究院副院长严跃进说，《条例》体现了国家对机构化、企业化租赁企业大力发展的支持。
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